장기안심주택, 무이자 보증금 지원은 어떻게 볼까?

장기안심주택은 조건에 맞는 민간 주택에 입주할 때 보증금 일부를 무이자로 지원하는 경로예요. 2026년 4월 서울시 발표는 보증금40%·최대7천만 원, 최대10년 거주를 안내했어요. 보증금1억5천만 원 이하 주택에는50%·최대6천만 원 조건이 제시됐어요.

위 금액과 상세 설명은 2026년 4월 30일 제1차 모집공고를 기준으로 확인했어요. 해당 신청 접수는 이미 끝났으며, 선정자의 계약 가능 기간이 남아 있어도 신규 접수가 열려 있다는 뜻은 아니에요. 이후 모집은 새 공고와 정정 내용을 다시 확인해야 해요.

예를 들어 보증금1억2천만 원이면 지원 상한은6천만 원이에요. 나머지6천만 원, 중개비·이사비·보증료는 별도로 마련해야 해요. 지원액은 돌려주지 않아도 되는 현금 보조금이 아니에요.

서울 주소와 세대 범위부터 확인해요

2026년에는 청년 특별공급도 생겼어요. 일반 안내의 서울 거주·무주택세대구성원 조건만 보고 청년 특별공급의 예외까지 추정하지 말고, 해당 모집공고 전문에서 기준일·소득·자산·세대 범위를 확인해요. 종료된 모집의 계약 가능 기한은 새로 신청할 수 있는 기간이 아니에요.

조건과 계산으로 자세히 확인하기

장기안심주택은 선정된 사람에게 방을 배정해 주는 방식이 아니에요. 입주자가 조건에 맞는 민간주택을 찾고, SH의 주택 검토와 정해진 계약 절차를 거쳐 보증금 일부를 지원받는 방식이에요. ‘무이자’라는 말만 보고 보증금 전액이나 월세까지 지원받는 것으로 계산하지 마세요.

이 글은 2026년 10월 6일 확인한 SH의 2026년 제1차 모집공고를 기준으로 설명해요. 공고일은 4월 30일, 신청은 5월 11~13일로 이미 끝났어요. 아래 계산은 제도를 이해하기 위한 가상 사례이며 실제 신청자·가족·재산 정보를 사용하지 않았어요.

1. 무이자는 지원받은 돈을 선물로 준다는 뜻이 아니에요

이 사업은 서울시가 보증금 일부를 이자 없이 지원하고 SH가 대행하는 공공임대 경로예요. 지원금은 입주자가 자유롭게 쓰는 생활비가 아니라 정해진 임대차계약의 보증금에 들어가는 돈이에요. 계약이 끝나거나 지원을 종료할 때의 반환 절차까지 확인해야 해요.

임대인은 집을 빌려주는 사람, 임차인은 빌려 사는 사람이에요. 장기안심주택은 여기에 SH가 공동임차인으로 참여해요. 공동임차인은 같은 계약에서 함께 집을 빌리는 당사자라는 뜻이에요. 공식 모집공고 PDF 4쪽은 임대인·입주자·SH의 3자 계약을 체결하고 잔금일에 지원금을 임대인 계좌로 입금한다고 설명해요.

일반 전월세 계약서를 먼저 쓰고 나중에 지원금만 덧붙이는 식으로 생각하면 안 돼요. 현재 살고 있는 집에 적용하려는 경우에도 장기안심주택 계약서로 새로 작성하는 절차가 있어요. 집을 찾을 때부터 중개사와 임대인에게 이 방식을 설명해야 해요.

예를 들어 “장기안심주택 지원 경로를 검토 중입니다. SH가 공동임차인으로 참여하는 3자 계약과 주택 심사를 진행할 수 있는 집인지 확인하고 싶어요”라고 말할 수 있어요. 아직 선정되지 않았다면 그 사실도 함께 알려 주세요.

2. 신청 마감과 선정자의 계약 기한은 달라요

2026년 제1차는 신청이 끝난 공고예요. 모집공고에 적힌 흐름은 4월 30일 공고, 5월 11~13일 인터넷 청약, 5월 21일까지의 서류 제출, 7월 31일 당첨자 발표, 선정자의 2027년 7월 30일까지 계약 체결이에요. 여기의 2027년 날짜를 지금 새로 신청할 수 있는 마감일로 읽으면 안 돼요.

SH에는 7월 31일의 해당 회차 당첨자 및 계약 안내도 올라와 있어요. 선정된 사람은 모집공고뿐 아니라 본인 회차의 계약 안내와 이후 변경 사항을 함께 봐야 해요. 다음 모집을 찾는 사람은 새 모집공고의 접수기간부터 확인하면 돼요.

검색 결과의 일반 소개와 모집공고가 다르면 적용 연도를 확인하세요. 공식 일반 안내에도 이전 지원율·면적이 남아 있을 수 있어요. 이 글의 금액은 서울시의 2026년 1차 설명과 그 회차 공고를 대조한 것이며, 과거의 4,500만원이나 다른 주거사업의 지원액을 가져오지 않았어요.

공고 안에서도 일반공급, 청년 특별공급, 신혼부부 특별공급, 세대통합 특별공급을 구분해야 해요. 특별공급은 특정 대상의 자격을 따로 정해 모집하는 구분이에요. 신혼부부에게 적용되는 혜택을 청년 특별공급에도 자동으로 붙여 읽지는 마세요.

3. 비율을 곱한 뒤 최대액과 비교해요

2026년 제1차 신규 지원금은 다음처럼 계산해요. 전세는 전세보증금, 보증부월세는 기본보증금을 기준으로 해요. 기본보증금은 월세와 별도로 계약서에 정한 보증금이에요.

‘50%’라는 숫자만 보고 보증금의 절반을 항상 지원받는다고 계산하면 안 돼요. 최대액을 함께 적용해야 해요. 아래는 주택·자격·계약 조건이 모두 충족된다는 가정에서 지원 상한을 계산한 예시예요.

본인 부담은 당장 가진 돈만을 뜻하지는 않아요. 허용되는 대출을 이용한다면 그 금액과 자기 돈을 다시 나눠 적어야 해요. 다만 지원 대상 선정, 집의 적격 판단, 대출 승인은 서로 다른 확인이므로 미확정 금액을 준비된 돈으로 계산하지 마세요.

예를 들어 첫 사례의 본인 부담 6,000만원 중 별도 대출 4,000만원이 실제 승인됐다고 가정하면 자기 돈은 2,000만원이 필요해요. 대출금리가 가상으로 연 3%이고 잔액이 일정하면 월평균 이자는 4,000만원 × 3% ÷ 12 = 10만원이에요. SH 지원 부분이 무이자여도 별도 대출의 이자는 생기는 구조예요. 이 3%는 실제 상품 금리 안내가 아니에요.

계약금은 지원금과 별도로 언제 마련해야 하는지 확인하세요. SH 지원금은 잔금일에 들어가므로 그 돈으로 먼저 낼 계약금까지 처리할 수 있다고 가정하면 안 돼요. 입주자 측 중개보수·이사비·관리비·보증보험료도 별도 항목으로 적으세요. 이 공고의 ‘임대인 중개보수 지원’은 집주인 측 비용의 설명이에요. 세입자의 모든 중개비가 면제된다는 의미는 아니에요.

4. 월세가 있으면 주택 한도와 연간 월세 조건을 둘 다 확인해요

보증부월세는 보증금을 내고 매달 월세도 내는 계약이에요. 2026년 제1차 공고는 월세가 있는 집을 비교하기 위해 월세를 보증금 형태로 환산하는 계산을 사용해요. 환산은 비교를 위해 숫자의 표현을 바꾸는 것이며 그 금액을 실제로 지원한다는 뜻은 아니에요.

첫 번째 조건은 ‘기본보증금 + 월세 × 12 ÷ 4%’가 4억9,000만원 이하인지예요. 여기의 4%는 이 공고에서 사용하는 전환율이며 은행 대출금리나 모든 전월세 계약에 적용하는 공통 법정 비율이 아니에요. 재계약 때는 달라질 수 있다고 공고에 적혀 있어요.

두 번째 조건은 ‘월세 × 12개월’이 ‘기본보증금에서 SH 지원금을 뺀 본인 부담 보증금’을 넘지 않는지예요. 환산 보증금이 한도 안에 들어오더라도 이 조건을 통과하지 못할 수 있어요.

가상으로 기본보증금 1억원·월세 50만원인 집을 볼게요.

이는 두 금액 조건의 계산만 확인한 결과예요. 실제 주택 심사와 자격이 남아 있고, 월세 50만원을 지원받는 것은 아니에요.

반대로 기본보증금 2,000만원·월세 100만원을 가정하면 환산한 총액은 3억2,000만원으로 첫 조건 안에 들어와요. 하지만 지원 계산액 1,000만원을 제외한 본인 부담 보증금도 1,000만원인데, 연간 월세는 1,200만원이에요. 두 번째 조건을 넘으므로 이 조합은 공고의 지원 조건에 맞지 않아요.

5. 청년 특별공급도 세대 전체의 조건을 확인해요

2026년 제1차 청년 특별공급은 공고일인 4월 30일 현재 만 19~39세이고 서울시에 주민등록이 등재된 무주택세대구성원인 사람을 대상으로 해요. 자격을 공고일부터 입주 때까지 유지해야 한다는 조건도 있어요. 이 공고의 청년 유형을 ‘본인만 무주택이면 되는 다른 청년임대’와 같게 읽지 마세요.

무주택세대구성원은 공고가 정한 세대의 사람들이 주택을 소유하지 않아야 한다는 뜻이에요. 신청자와 배우자는 확인 대상이고, 배우자는 주민등록 세대가 분리돼 있어도 포함해요. 부모·자녀 등은 공고의 친족 범위와 등본 등재 조건을 확인해야 해요. 예를 들어 신청자나 분리된 배우자의 등본에 함께 있는 부모는 해당 범위에 들어갈 수 있어요. 부모와 주소가 다른 경우를 포함해 정확한 대상은 공고 6~7쪽의 정의와 예외로 확인하세요.

소득은 해당 세대의 가구원 수와 세대원별 조회 소득을 함께 봐요. ‘도시근로자 가구당 월평균소득 100%’는 정해진 통계표와 비교하는 기준이며 자신의 월급을 100% 인정한다는 뜻이 아니에요. 이 공고의 청년 특별공급 표에는 1인 가구 월 457만6,036원, 2인 가구 645만2,897원, 3인 가구 816만8,429원 이하가 적혀 있어요. 1·2인 가구 가산분은 이미 표에 포함되어 있으니 다시 더하지 마세요.

부동산은 해당 무주택세대구성원의 토지·건축물 가액 합계 2억1,550만원 이하, 자동차는 공고가 정한 가액 기준 4,542만원 이하를 확인해요. 가액은 심사에서 정한 방식으로 평가한 금액이에요. 내가 생각하는 중고 판매가격이나 구입가격으로 임의 계산하지 마세요. 출생 자녀에 따른 가산과 일부 제외 자산·차량 등은 별표의 조건을 따로 확인해야 해요.

부동산·자동차 항목만 보고 이자·배당 등 소득까지 모두 제외한다고 해석하지 마세요. 금융재산 잔액과 그 재산에서 생긴 소득은 다른 항목이에요. 소득 종류·조회자료는 공고 별표를 확인하고, 다른 청년사업의 ‘총자산 상한’을 이 공고에 그대로 가져오지 마세요.

이 글에서 기준 몇 개에 맞는다고 전체 자격이나 선정이 확정되는 것은 아니에요. 같은 세대의 중복 신청, 기존 공공임대·지원 이용, 서류·동의 대상과 가점도 함께 확인해야 해요. 가점은 자격을 갖춘 신청자 사이에서 추가하는 점수예요. 모르는 항목은 임의로 체크하지 말고 SH에 해당 공고와 공급 유형을 지정해 문의하세요.

6. 집주인의 협조와 권리분석이 계약보다 먼저예요

선정된 뒤에는 지원 가능한 집을 찾고, SH가 안내한 대행 법무법인 등에 권리분석 자료를 제출해요. 법무법인은 법률 업무를 담당하는 조직이고, 이 절차에서는 SH의 안내에 따라 주택 검토와 계약을 진행해요. 권리분석은 소유 관계·담보·임대차 등 권리관계를 살펴 사업에서 지원할 수 있는 집인지 확인하는 과정이에요.

이 공고는 서울 안의 정해진 주택 종류와 일반적으로 전용 85㎡ 이하를 대상으로 해요. 전용면적은 해당 집에서 전용으로 쓰는 면적이에요. 공고일 현재 5인 이상 가구 또는 미성년 자녀 3명 이상을 둔 한부모 가구 등에는 면적 예외가 있으므로 해당 조건을 따로 보세요.

주거용 오피스텔도 이름만으로 가능하다고 판단하면 안 돼요. 전입신고와 난방·취사·화장실 조건 등을 확인해요. 공고는 다중주택, 일부 공간만 임차하는 경우, 법인 임대인, 신청자나 배우자의 직계 가족 소유 주택 등 지원 제외 조건을 정해요. 다중주택과 다가구주택처럼 이름이 비슷한 건물도 건축물대장상의 용도로 구분해야 해요. 건축물대장은 건물의 용도·구조 등을 기록한 공적 장부예요.

중개사에게는 “광고의 집 종류 말고 건축물대장상 용도와 해당 호실 기준으로 장기안심 지원 조건을 확인하고 싶어요. 임대인이 3자 계약과 권리분석에 필요한 자료 제공에 협조할 수 있나요?”라고 물어보세요.

권리분석이 적격이라고 확인된 뒤 계약 일정을 협의하고 지정된 계약서를 작성하는 순서예요. 심사 전에 임의로 계약한 경우의 문제는 신청자 책임이라는 주의가 공고에 있어요. 기존에 사는 집이라도 심사를 생략하지 않아요. 실제 내용과 다른 별도 계약서를 만들어 조건을 맞추려는 방식도 허용되지 않아요.

공고의 잔금일은 계약일부터 최소 3주 뒤~3개월 이내 범위이고, 권리분석과 계약에도 시간이 필요해요. ‘오늘 선정 확인, 다음 주 지원금 입금’처럼 임의로 계획하지 마세요. 담당자가 현재 서류 상태로 가능한 계약일·잔금일을 안내했는지 확인하고, 이사 날짜를 맞추세요.

7. SH가 보험을 들었다고 내 보증금까지 전부 보호되는 것은 아니에요

2026년 제1차 공고 21쪽은 SH 지원금에 대해 SH가 SGI서울보증을 통해 보험에 가입한다고 설명해요. 입주자가 부담하는 나머지 보증금에 대해서는 SH가 가입해 주지 않아요. SGI서울보증은 이 공고에서 보증보험을 취급하는 회사예요.

입주자 본인 부담금의 반환보증 가입 가능 여부는 계약 전에 SGI에 별도로 확인해야 해요. 반환보증은 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 약관상 요건을 갖추면 지급받는 보장이고, 보증료는 그 보장을 이용하기 위해 내는 비용이에요. SH 지원금용 상품과 개인용 상품은 가입기준도 다를 수 있어요.

문의할 때는 이렇게 설명해 보세요. “장기안심주택으로 SH가 공동임차인인 3자 계약을 검토하고 있어요. 공사 지원금 외에 제가 부담하는 보증금에 가입할 수 있는 상품과 조건, 필요한 자료, 가입 기한과 보장 범위를 확인하고 싶습니다.”

이 공고는 장기안심주택 입주자가 자신의 부담금에 가입하는 반환보증에 대해 HUG·HF 상품은 가입할 수 없다고 명시해요. 다만 7월 31일의 계약 안내는 주택임대사업자인 임대인이 가입하는 경우에는 이 제한이 없다고 별도로 설명해요. 주택임대사업자는 법에 따라 주택 임대사업을 등록한 임대인을 말해요. 입주자 가입과 임대사업자 가입을 구분하고, 실제 상품과 가입 가능 여부를 해당 보험사에 직접 확인해야 해요. 임대사업자가 가입할 수 있다는 말도 자동 승인을 뜻하지 않아요.

일반 전세에서 본 보증 가입 안내를 그대로 적용하지 마세요. SH의 지원금 보험 심사를 통과했다는 것과 본인 부담금의 개인용 보험 가입 가능 여부도 별개예요.

계약 뒤 개인용 보험 가입이 안 된다는 사정만으로 계약을 해제할 수 없다는 주의도 있어요. 그래서 보험 확인을 계약 뒤로 미루지 않아야 해요. 공고의 권리분석 역시 내 보증금 전액의 반환을 보장하는 확인서는 아니에요.

8. 버팀목 병행은 본인 부담분의 별도 대출 심사예요

공고 22쪽은 입주자 본인 부담금에 대해 버팀목 대출 조건을 충족하면 신청할 수 있다고 설명해요. SH 지원금 7,000만원 한도와 버팀목의 상품 최대액을 단순히 더해 사용할 수 있다고 계산하면 안 돼요. 본인 자격과 주택, 보증·담보 방식, 다른 대출을 은행에서 따로 확인해야 해요.

은행에는 “장기안심주택 지원 대상이고 SH가 공동임차인인 3자 계약입니다. 본인 부담 보증금에 적용할 수 있는 버팀목 유형, 실제 한도, 필요한 계약서와 보증·담보 절차를 확인하고 싶어요”라고 물어보세요. 일반 개인 간 전세계약인 것처럼 설명하면 심사 전제가 달라져요. 청년전용 버팀목의 공식 상품 안내와 실제 은행 안내를 함께 확인하세요.

또 버팀목의 대출보증·담보를 검토하는 것과, 앞 절의 본인 부담금 반환보증을 확인하는 것은 같은 질문이 아니에요. “HF나 HUG는 안 된다고 들었는데 대출도 전부 안 되나요?”처럼 한데 묶지 말고, 해당 계약의 대출 상품과 반환보증 상품을 각각 지정해서 확인해야 해요.

서울 청년 임차보증금 이자지원까지 함께 쓰는 것도 별도 문제예요. 하나은행의 서울 청년 임차보증금대출 안내는 장기안심주택을 대상에서 제외해요. 장기안심 공고도 다른 청년·신혼부부 임차보증금 지원·이자지원 등과의 중복 수혜 제한을 설명해요.

기존 대출이나 다른 지원을 사용 중이라면 임의로 중단하거나 새 지원을 먼저 확정하지 말고 두 기관에 전환 순서와 종료·상환 조건을 확인하세요. 현재 계약을 장기안심 계약으로 바꾸는 경우에도 기존 대출은행에 사전 확인이 필요해요.

9. 최대 10년은 재계약 조건을 유지할 때의 이야기예요

이 공고의 지원은 2년 단위 재계약으로 최대 10년이에요. 처음 선정될 때 10년 전체가 자동 보장되는 뜻은 아니에요. 원칙적으로 재계약 때 자격을 심사하며, 부적격 사유를 소명하지 못하면 재계약이 안 되고 지원금을 반환해야 할 수 있어요. 소명은 조회 결과 등에 대해 자료로 설명하는 절차예요.

입주 후 자녀 출산 등으로 재계약 심사 항목을 일부 생략하는 예외도 공고에 있지만, 인정하는 자녀·세대·증빙 조건을 갖춰야 해요. 예외가 있더라도 무주택 조건까지 사라지는 것은 아니에요. 계약 기간 중 상황이 바뀌면 해당 회차의 재계약 안내를 확인하세요.

같은 집에서 보증금을 올려 재계약하는 경우도 처음 지원율을 그대로 곱하지 마세요. 이 공고는 동일 주택에서 갱신할 때 기존 보증금의 10% 이내인 인상분에 대해 SH 30%, 입주자 70% 분담을 안내해요. 예를 들어 기존 보증금 2억원에서 2,000만원이 늘어나는 경우, 그 인상분의 SH 부담은 600만원이고 입주자 부담은 1,400만원으로 설명돼 있어요. 이는 지원금을 나누는 공고상의 계산이며, 집주인이 10%까지 언제나 올릴 수 있다는 법적 허용을 뜻하지 않아요. 실제 증액 가능 범위와 합의, 계약 시점의 지원 적용은 따로 확인해야 해요.

다른 집으로 옮기거나 중도 퇴거할 때는 지원금 반환, 새 주택 심사, 대출과 보험 처리를 함께 확인하세요. 공고는 계약기간을 다 채우지 않고 옮겨도 한 회차로 계산하는 조건과, 중도 퇴거일에 지원금을 반납하고 공사에 알릴 의무를 설명해요. 남은 기간이 자동으로 이월된다고 예상하면 안 돼요. 반환할 때는 해당 회차 계약 안내와 SH 공식 창구에서 지정한 계좌·표시 사항을 확인하고, 반환 완료 기록도 남기세요. 문자로 전달받은 계좌만 믿거나 지원금이 자기 돈이라고 생각해 다른 용도로 쓰지 마세요.

SH는 보증금 일부를 지원하는 공동임차인이며, 집의 하자·관리비·원상회복이나 입주자 부담금 반환 지연 같은 모든 분쟁을 대신 해결하는 구조는 아니에요. 원상회복은 사용한 집을 계약과 법에 따라 돌려놓는 문제예요. 어떤 수리비든 무조건 세입자가 낸다는 뜻으로 확대해서 읽지는 마세요.

마지막으로 다음 다섯 줄을 확인해 보세요.

자료 확인일: 2026년 10월 6일. 본문은 2026년 제1차 공고의 구조와 조건을 설명한 것이며 신규 접수를 안내하는 글은 아니에요. 다른 회차와 실제 계약에는 새 공고·정정·계약 안내를 적용해야 하고, 지원·대출·보험의 승인을 보장하지 않아요.